MENU |
Změny stanov SVJ po 1.1. 2014
S blížící se účinností nového občanského zákoníku (dále jen NOZ) vyvstává řada otázek, včetně těch, které se týkají změn u bytového spoluvlastnictví. Jak se nám tyto změny dotknou stanov, které se řídí nynější právní úpravou1?
Bytové spoluvlastnictví je v NOZ upraveno v § 1158 – 1222, na společenství vlastníků se jako na právnickou osobu podpůrně vztahují ustanovení NOZ o spolku (§ 1221); z přechodných ustanovení se proto použijí nejen všeobecná (§ 3028 an.), ale I ta pro právnické osoby (§ 3041 an.NOZ).
Účinností NOZ se jím všechna společenství vlastníků musí bez dalšího řídit. Vyskytly se sice názory, že § 3063 NOZ zakládá určitou dvoukolejnost (souběh) právní úpravy společenství vlastníků2, tento výklad však nelze považovat za správný zejména z pohledu § 3028 odst.2 NOZ3.
NOZ vychází z premisy, že bytové spoluvlastnictví nelze “unifikovat” a klade proto mnohem větší důraz na stanovy společenství vlastniků, jakožto na jakýsi “vnitřní předpis”, jehož bsah je třeba individuálně přizpůsobit poměrům každého společenství. Každé společenstvím vlastníků by proto mělo pečlivě zvážit, která ustanovení stanov je vhodné s účinností NOZ změnit. NOZ ukládá těm společenstvím vlastníků, jejichž stanovy vychází z úprav ZOVB, je změnit v těch částech, která odporují donucujícím ustanovením NOZ s tím, že takováto ustanovení pozbývají závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ (§ 3041 odst. 2)4.
Lhůta pro změnu stanov je 3 letá, počíná běžet momentem účinnosti NOZ (1.1.2014) a společenství vlastníků musí změněné stanovy v této lhůtě doručit i příslušnému rejstříkovému soudu. Neučiní-li tak, a to ani v přiměřené lhůtě, kterou mu poskytne příslušný rejstříkový soud, soud jej může zrušit. Likvidace společenství vlastníků je vyloučena, práva a povinnosti přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru dle jejich podílu na společných prostorech domu (§ 1261 NOZ). Důsledky zrušení společenství vlastníků mohou být pro jeho členy velice nepříjemně (narušené fungování domu, přechod závazků na členy, zablokování převodu bytových jednotek).
Doporučuji proto, aby ta společenství vlastníků, které vzniknou těsně (3-4 měsíce) před účinností NOZ, přijala na svém prvním shromáždění již takové stanovy, které budou plně v suladu s NOZ. A to pokud by měly být po určitou dobu (a v některých částech) v rozporu se stávající právní úpravou.
A jaká že ustanovení stanov dle ZOVB mohou odporovat donucovacím ustanovením NOZ? Na tuto otázku nelze plně odpovědět, ne každé společenství vlastníků se totiž řídí tzv. vzorovými stanovami5, proto může být takovýchto odporujících ustanovení celá řada. Z pohledu vzorových stanov upozorňuji zejména na následující:
• - název společenství vlastníků musí obsahovat slova “společenství vlastníků” (dle ZOVB pouze “Společenství”)
• - společenství vlastníků již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu), které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech jeho členů, neboť nejde o správu domu ve smyslu § 1194 odst. 1 NOZ; správu budou vykonávat v režimu klasického spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci,
• - pozvánka na shromáždení vlastníků jednotek musí být doručena vlastníků nejméně 30 dnů před jeho konáním (dle ZOVB byla lhůta 15 dnů),
• - prekluzivní lhůta k podání přehlasovaným vlastníkem žaloby proti rozhodnutí shromáždění je 3 měsíční (dle ZOVB byla 6 měsíční),
• - ke zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka6 je zapotřebí většina hlasů přítomných vlastníků jednotek na shromaždění (dle ZOVB bylo sice kvorum shodné, ve vzorových stanovách však byla uvedena nadpoloviční většina všech vlastníků),
• - nově lze rozhodovat mimo shromáždění vlastníků jednotek hlasováním tzv. per rollam vždy, kdy shromáždění nebude usnášeníschopné (vzorové stanovy umožnovaly tento způsob hlasování pouze o záležitostech vyžadujících souhlasu všech vlastníků): k schválení je zapotřebí většiny hlasů všech jednotek,
• - sídlo společenství vlastníků musí být v domě, pro které společenství vzniklo7 (vzorové stanovy sice předpokládaly sídlo v domě, pro které společenství vlastníků vzniklo, protože však ZOVB v tomto směru mlčel, nezřídka kdy bylo sídlo společenství vlastníků jinde).
Z dalších výrazných změn NOZ bezprostředně se týkajících stanov společenství vlastníků nelze přehlédnout, že k rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků o
• - modernizaci, rekonstrukci a opravě společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu (kde dle ZOVB bylo kvorum ¾ hlasů všech členů společenství vlastníků),
• - obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce vlastníka k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu (kde dle ZOVB bylo kvorum ¾ hlasů členů společenství vlastníků přítomných na shromáždění),
již bude nově postačovat kvorum většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Společenství vlastníků by proto mělo zvážit, zda je, pro hlasování o těchto změnách, praktické ponechávat ve stanovách vyšší kvorum, než určuje NOZ. Doporučuji tuto změnu učinit alespoň ve vztahu k hlasování o modernizace a rekonstrukci domu8.
NOZ nově nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není jeho členem.
Důvodem pro změnu starých stanov není pouze odlišné názvosloví NOZ (např. pověřený vlastník – předseda společenství vlastníků) ; protože však stanovy musí mít formu notářského zápistu (§ 1200 dst. 3 a § 3026 odst. 2 NOZ), doporučuji v souvislosti s touto nezbytnou úpravou vše sladit s názvoslovím NOZ tak, aby tento “nesoulad” nepůsobil zmatečně.
Výše uvedený přehled změn, které přináší NOZ, je pouze příkladný, s ohledem na omezený prostor bylo možné upozornit toliko na několik významnějších.
JUDr.Petr Vochvesta, advokát,
AK Munková, Zoufalý a partneři,
Národní 10, Praha 1
__________________________________
1 Zákon č. 72/1994 Sb. v platném znění (dale jen “ZOVB”),
2 Že ta společenství vlastníků, která vznikla před účinností NOZ, se budou I nadále řídit ZOVB,
3 Právní poměry včetně I věcných práv se řídí NOZ,
4 Jinými slovy, takováto ustanovení nejsou po účinnosti NOZ závazná a je nutné se dale řídit až do předjímané změny stanov, toliko příslušnými ustanoveními NOZ,
5 Dle nařízení vlády č. 371/2004 Sb., v platném znění,
6 Dle terminologie NOZ předsedy společenství vlastníků,
7 Ve vyjímečných případech, kdy to není objektivně možné, NOZ připouští výjimku,
8 A to zejména v případech velkých společenství vlastníků, kdy prosadit byť jen malou rekontrukci společných proctor domu je mnohdy, s hledem na zákonn kvorum ¾ všech členů společenství vlastníků a špatnou presence členů shromáždění, téměř nemožné.
Zdroj : Praktický rádce pro SVJ